리츠의 운용 구조

부동산펀드와 리츠를 비교하면, 부동산펀드는 집합투자업자(자산운용사)가 운용하고 부동산 및 관련자산 비중이 50% 초과이며 대출형·임대형·개발형·경공매형 등 다양한 방식으로 운용됩니다. 리츠는 자산관리회사(AMC)가 운용하고 부동산 비중이 70% 이상이며 여러 부동산에 분산투자하는 경향이 있고, 위탁관리·기업구조조정 리츠는 90% 이상 초과배당이 가능한 반면 자기관리 리츠는 50% 이상으로 초과배당이 불가능합니다.

자산관리회사(AMC)는 위탁관리 리츠나 기업구조조정 리츠의 위탁을 받아 자산의 투자·운용업무를 수행하는 회사로, 국토교통부 장관의 인가를 받아 설립됩니다. 최소 자기자본 70억 원, 운용인력 5명과 준법감시인 1명을 갖춰야 하며, 2017년 금융위 의결에 따라 금융업 밀접관련 회사로 인정되어 금융지주회사의 자회사·손자회사로 편입될 수 있게 되었습니다.

자산보관기관은 리츠가 운용 중인 부동산 및 부동산 유가증권을 위탁받아 보관·관리하는 회사로 신탁업자, 한국토지주택공사, 한국자산관리공사 등이 이 역할을 맡습니다. 사무수탁기관은 리츠의 위탁을 받아 주식발행에 관한 사무, 법령·정관에 의한 통지·공고, 이사회·주주총회 소집 등의 행정 업무를 처리하며, 자본시장법상 일반사무관리회사 요건(납입자본금 20억 원 이상 등)을 충족해야 합니다.

이처럼 리츠도 펀드와 마찬가지로 운용(AMC)·보관(자산보관기관)·행정(사무수탁기관) 기능이 서로 분리되어 견제하는 구조입니다. 다만 AMC는 부동산투자회사법상 별도의 선관주의의무 규정이 없어 위임의 법리에 따른 선관주의의무를 부담하는 반면, 집합투자업자는 자본시장법 제79조에 따라 선관주의의무와 충실의무가 명시적으로 규정되어 있다는 차이가 있습니다.